ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Правовое сопровождение сделок с недвижимостью

Анастасия ОРЛОВА,
юрист адвокатского бюро "ЮНИКС"

Еще несколько лет назад слова "я купил квартиру" произносили с ноткой неуверенности и страха в голосе. Юридическая неграмотность персонала в риэлтерских агентствах приводила к массовому расторжению сделок, затяжным судебным процессам, а зачастую и к потере жилья или денег.

Сегодня ситуация постепенно меняется. При продаже и приобретении недвижимости все большее количество людей осознает необходимость проверить "чистоту" сделки. Однако мало кто четко представляет себе, как именно это делается.

На помощь покупателям, продавцам и агентствам недвижимости приходят профессиональные юристы. Юридическая экспертиза сделки по отчуждению жилых помещений становится повседневным явлением.

Юридическая экспертиза включает в себя комплексное изучение всех документов и истории выбранного объекта недвижимости. По результатам экспертизы выдается письменное заключение, в котором юрист перечисляет и оценивает выявленные риски оспаривания права собственности, дает рекомендации о возможных вариантах их устранения и делает выводы о целесообразности приобретения объекта.

Перечень документов и фактов, проверяемых при проведении юридической экспертизы, зависит от того, проводится ли она по объекту "первичного" или "вторичного" рынка недвижимости.

Преимущество долевого строительства (приобретение жилья на так называемом "первичном рынке") по сравнению с покупкой жилья на "вторичном" рынке очевидно: учет интересов дольщика, возможность поэтапной оплаты, да и сама цена договора значительно ниже, чем на вторичном рынке.

Тем не менее, негативные моменты в долевом строительстве существуют. Минимизировать риски можно еще на этапе подбора квартиры.

Начинать надо не с текста предлагаемого договора и не с желаемого варианта оплаты в рассрочку, а с проведения юридической экспертизы, с оценки и изучения документов застройщика и иных участников строительства дома. Вполне возможно, что договор может и не понадобиться.

В первую очередь необходимо:

– проверить комплект документов, на основании которых застройщик получил право на строительство дома;

– выяснить, какие обязательства перед городом возложены на застройщика по инвестиционному договору с КУГИ и на какой стадии находится исполнение этих обязательств (неисполнение застройщиком обязательств перед городом является распространенной причиной задержки сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, передачи квартир дольщикам);

– ознакомиться с договором аренды земельного участка под строительство (какой участок, на какой срок аренды он предоставлен и т.д.);

– оценить правомочность заключения договоров между дольщиком и генеральным подрядчиком или иным промежуточным лицом, выступающим в качестве исполнителя (риск двойной продажи существенно снижается, если между дольщиком и застройщиком существует не больше одного звена).

Лишь после этого можно приступать к анализу проекта договора.

На данном этапе необходимо правильно определить предмет договора и обратить внимание на соответствие его формы требованиям Гражданского Кодекса РФ. И только после этого перейти к проработке конкретных положений договора. Установить сроки передачи документов, необходимых для оформления права собственности от исполнителя к дольщику, сроки устранения недоделок, зафиксированных в акте приема-передачи квартиры. Тщательно прописать в договоре ответственность сторон за его неисполнение, предусмотреть возможность расторжения договора с удержанием определенной суммы в случае просрочки строительства, передачи документов для регистрации права и ряд других аспектов.

Необходимо отметить, что юридическая экспертиза касается исключительно правовой стороны сделки. Юрист не может гарантировать исполнение договора в случаях экономического кризиса, нецелевого использования денег дольщиков генеральным подрядчиком, финансовой несостоятельности застройщика и других подобных ситуациях. При проведении экспертизы гарантируется только правовая грамотность составления документации.

Покупка жилья на "вторичном" рынке сопряжена с совсем иными рисками. Проверке подлежат права не просто последнего владельца, а вся история квартиры или комнаты. Более чем в половине случаев выявляются правовые основания, способные стать причиной оспаривания права собственности на квартиру или комнату. Рассмотрим лишь некоторые из них.

Одним из наиболее часто выявляемых рисков является отсутствие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего или лица, признанного недееспособным или ограниченно дееспособным. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Такое же требование предъявляется в случаях, когда жилое помещение находится в пользовании несовершеннолетнего или лица, признанного недееспособным или ограниченно дееспособным. Кроме того, требуется обязательно получить согласие органа опеки и попечительства на выписку таких лиц.

Также важно получить подтверждение того, что прежний владелец квартиры зарегистрирован по новому месту жительства. В случаях, когда прежний владелец или кто-либо из членов его семьи, зарегистрированных вместе с ним на отчуждаемой площади, является несовершеннолетним или недееспособным, необходимо проверить, действительно ли они проживают по новому адресу.

Не менее распространенными являются нарушения, связанные с несоблюдением порядка отчуждения доли в праве общей собственности. Жильцы коммунальных квартир имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты перед третьими лицами по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При нарушении преимущественного права покупки участник общей собственности, желающий приобрести эту комнату, вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев с момента продажи.

В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ, распоряжение недвижимым имуществом, нажитым супругами во время брака и являющимся их совместной собственностью, происходит по их обоюдному согласию. Общим признается имущество супругов, нажитое ими в период брака независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, если иное не установлено брачным договором. Согласие должно быть выражено в письменной форме и заверено нотариусом. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки с недвижимым имуществом не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В ходе юридической экспертизы также подлежат проверке:

факты, подтверждающие мнимость или притворность сделок, совершенных ранее с данной квартирой или комнатой;

факты неполучения денежных средств по договорам и наличия незаконченных судебных процессов или не вступивших в законную силу решений суда;

нарушения закона в процессе приватизации и т.п.

Помимо экспертизы, покупатель или продавец может заказать и юридическое сопровождение сделки, включающее в себя сбор необходимых документов и материалов, проведение переговоров с противоположной стороной, согласование необходимых изменений и дополнений в договоре, сопровождение или представление интересов при заключении, удостоверении, оплате и регистрации договора.